一字之变，藏着城市发展的全新转向
2026年一季度，城建领域迎来一场静悄悄的“变革风暴”——以上海、杭州为代表的28个重点城市，同步启动机构名称调整，将“住房和城乡建设局”正式更名为“住房和城市更新局”。
看似只是一字之差，绝非简单的名称更迭，更不是形式化的机构调整，而是我国城市发展理念的一次深刻革新，标志着中国城建正式告别粗放扩张的旧时代，全面启幕以内涵提质为核心的“住更时代”。
这场变革的背后，是国家城市发展战略的重大转向，更是对时代需求的精准回应。随着湖北全省17个市州率先实现此类机构调整省域全覆盖，截至目前，全国已有37个重点城市完成住建部门更名或核心职能优化，核心目标只有一个：推动城市发展从“增量扩张”向“内涵提质”深度转型，彻底摒弃“大拆大建”的粗放模式，走上存量盘活、长效运营、精细治理的高质量发展之路。
此次机构调整绝非“换汤不换药”，每一处优化都贴合我国城镇化发展的现实需求：当前我国城镇化率已突破66%，城镇人均住房面积超40平方米，户均住房拥有量达1.1套，这意味着，大规模城市增量建设的时代已彻底落幕。
过去，住建局的核心使命是解决住房“从无到有”的刚需，聚焦新建项目落地、基础设施搭建；如今，“住更局”的核心任务的是实现居住品质“从有到优”的跨越，精准破解城市发展中的深层痛点，让城市更有温度、居住更具质感。
一、37城差异化破局：四大模式精准解题，破解城市更新治理难题
面对城市更新的时代命题，各地并未盲目跟风、千篇一律，而是坚持“分类施策、因地制宜”的原则，结合本地城市发展特点、治理痛点，探索出四大主流调整模式，推动城市更新工作高效落地、精准发力。
第一种是直接更名模式，以湖北全省、广州、深圳等城市为代表，将原住建局直接更名为住更局，实现住房保障与城市更新工作的统一管理、集中统筹。这种模式权责清晰、协同高效，彻底打破了以往多部门交叉共管、权责不清、推诿扯皮的治理
壁垒，让城市更新工作“一盘棋”推进。
第二种是内设机构强化模式，以上海、济南等城市为典型，不改变原有机构名称，但在内部增设专门的城市更新职能部门，明确专人统筹、专项推进，聚焦城市更新全流程、各环节，强化核心职能、补齐工作短板，实现“不换牌子、换效能”。
第三种是独立机构设置模式，以沈阳、杭州等城市为代表，单独设立独立的城市更新局，实行专人专责、专项攻坚，进一步提升城市更新工作的专业化、精细化水平，避免职能交叉，让各项工作靶向发力、落地见效。
第四种是政企协同模式，青岛、成都等城市率先探索，推行“政府引导、国企运作”的协同机制，培育专业化城市更新集团作为市场化实施主体，实现政府监管把关与市场资源激活的有机结合，既守住民生底线，又激发城市更新的内生动力，让改革更具可持续性。
二、双向发力破堵点：国家背书+地方落实，为改革保驾护航
一场深刻的机构改革，离不开全方位的保障支撑。此次城市更新相关机构调整，始终坚持“国家顶层设计+地方落地执行”双向联动，精准打通项目推进中的堵点、难点，为改革顺利推进筑牢根基、扫清障碍。
在国家层面，政策与资金双重加持，为改革指明方向、提供支撑：“十五五”规划明确将城市更新列为扩大内需、改善民生的核心工程，从国家战略层面确立其重要地位；财政部专项安排800亿元补贴资金，较去年同比增长40%，精准聚焦城市更新项目中的规划、土地、产权登记等核心堵点，为项目落地注入资金活水；自然资源部同步出台六大配套举措，为城市更新项目开辟“绿色通道”，简化审批流程、压缩办理时限，大幅提升项目推进效率，确保改革红利真正惠及民生。
在地方层面，各地同步发力、精准衔接，推动机构职能平稳过渡：通过完善本地政策体系、优化工作推进机制、明确岗位职责分工，确保住建部门向住更局转型过程中，各项工作不脱节、不中断，实现城市更新工作的无缝衔接，让改革落地更顺畅、更高效。
三、主力军就位：央国企重仓布局，激活万亿城市更新赛道
随着城市更新“住更时代”的开启，万亿级市场赛道已然成型。作为国家战略的践行者，央国企主动扛起主力军责任，率先布局、重兵投入，成为推动城市更新改革落地的核心力量。
各大建筑央企加速转型升级，彻底摆脱“单纯施工商”的传统定位，向综合型城市服务商全面转型：中建系主动重组城市运营相关板块，聚焦城市更新全流程服务，从规划设计、建设施工到后期运营，实现一体化统筹；中铁、铁建等央企纷纷设立专门的城市更新事业部，持续强化投建营一体化能力，提升全链条服务水平，抢占市场先机。
数据见证实力：2026年1—3月，央企参与城市更新项目的中标规模已突破千亿元，其中中建三局联合体成功拿下深圳福田高新产业园更新项目，以全流程、专业化的服务模式，成为行业内的标杆案例。
地方层面同样动作频频：四川、山东等省份纷纷成立省级城市更新平台，统筹全省更新项目推进；重庆、成都等城市依托本地城投集团，推出首批城市更新重点项目，总投资超146亿元，逐步形成“政府引导、市场运作、多元参与”的良性闭环，推动城市更新工作规范化、市场化、可持续发展。
四、双向赋能：民生与行业共赢，重塑城市发展新逻辑
这场围绕“住建局”更名展开的机构变革，其意义早已超越名称本身，以双向赋能的姿态，深刻重塑城市发展逻辑，既为百姓带来实实在在的民生红利，也推动整个城建行业实现转型升级。
对普通百姓而言，城市更新带来的改变触手可及、温暖入心：老旧小区加装电梯、管网全面改造，彻底破解老年人“爬楼难”、居民“用水难”等急难愁盼问题；核心地段老旧小区经过改造，居住环境大幅提升，房产价值稳步增长，实现了民生改善与资产保值的双赢；同时，随着住房供给更加优质、均衡，百姓的购房焦虑进一步弱化，让住房回归“居住为本”的核心本质，让老城区重新焕发活力、留住烟火气。
对整个行业而言，这场变革是一次全方位的“洗牌升级”：房地产行业彻底告别“高杠杆、高周转”的传统粗放模式，逐步向存量运营、社区服务、品质提升等领域转型；建筑企业的核心竞争力也从单一的施工能力，转向全链条服务、产业导入、资金统筹等综合能力，行业门槛持续提升，仅具备单一施工资质的中小企业将加速被淘汰，行业集中度进一步提高，推动整个城建行业向高质量发展转型。
结语：改革向深而行，城市更新迎黄金发展期
随着37个重点城市机构改革落地见效，城市更新的改革浪潮正逐步向更广范围推进，一个全新的黄金发展期已然到来。
展望未来，城市更新改革将逐步向地级市全面铺开，县级城市有序跟进，实现应改尽改、全域覆盖，让更多城市受益于这场内涵式发展变革。“政府引导、市场运作、公众参与”的推进模式将成为主流，“留改拆并举、以保留提升为主”的理念将全面落地，既守护好城市历史文脉、留住城市记忆，又避免“千城一面”的同质化困境，让每个城市都保持独特气质。
未来，央国企将持续发挥主力军作用，地方城市更新平台不断完善，叠加中央补贴、专项债、REITs等多元金融工具的支撑，将逐步形成“资金投入—项目落地—效益产出”的良性闭环，保障城市更新项目可持续推进。
这场始于“一字之变”的改革，终将引领城建领域实现全方位转型升级，让城市更新真正成为改善民生、拉动经济、推动城市高质量发展的核心引擎，让更多人在城市里安居乐业，让城市更有温度、更具活力。
